Hướng dẫn chính sách thuế đối với cá nhân cho thuê bất động sản

Căn cứ:

* Nghị định số 68/2026/NĐ-CP ngày 05/3/2026 của Chính phủ

* Thông tư số 18/2026/TT-BTC ngày 05/3/2026 của Bộ Tài chính

* Nghị định số 141/2026/NĐ-CP ngày 29/4/2026 của Chính phủ (sửa đổi, bổ sung, nâng ngưỡng doanh thu không chịu thuế lên 1 tỷ đồng/năm)

Hướng dẫn các quy định thực hiện nghĩa vụ thuế như sau:

I. Các loại thuế phải nộp

* Trường hợp cá nhân cho thuê bất động sản có mức doanh thu năm từ 1 tỷ đồng trở xuống không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, thuộc đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng

(Ngưỡng này được nâng từ 500 triệu đồng lên 1 tỷ đồng theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP)

* Trường hợp cá nhân cho thuê bất động sản có mức doanh thu năm trên 1 tỷ đồng thì thực hiện nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng theo cách tính sau:

* Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu × 5%

* Số thuế TNCN phải nộp = (Doanh thu – 1 tỷ đồng) × 5%

(Phần doanh thu được trừ 1 tỷ đồng khi tính thuế TNCN theo quy định mới tại Nghị định 141/2026/NĐ-CP)

Lưu ý:

* Không phải nộp thuế không đồng nghĩa với việc không thực hiện thủ tục thuế

* Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau, cá nhân được trừ 1 tỷ đồng trước khi tính thuế thu nhập cá nhân đối với một hoặc một số hợp đồng cho thuê bất động sản do cá nhân lựa chọn nhưng tổng mức được trừ không quá 1 tỷ đồng/năm đối với tất cả hợp đồng cho thuê bất động sản

(Mức trừ được nâng từ 500 triệu đồng lên 1 tỷ đồng theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP)

* Trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản được lựa chọn chưa trừ đủ 1 tỷ đồng, cá nhân được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng khác để được trừ tiếp cho đến khi đủ 1 tỷ đồng

* Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản và có quy định bên đi thuê khai thay, nộp thay thuế:

* Phải quy định rõ trong hợp đồng nội dung khai thay, nộp thay

* Ghi rõ số tiền được trừ khi tính thuế TNCN

* Nếu chưa trừ đủ 1 tỷ đồng thì tiếp tục phân bổ sang hợp đồng khác

II. Đối tượng thực hiện kê khai thuế

* Cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế

* Tổ chức thuê bất động sản của cá nhân thực hiện khai thuế thay, nộp thuế thay trong trường hợp hợp đồng có thỏa thuận

* Trường hợp cá nhân cho cá nhân thuê bất động sản thì cá nhân cho thuê phải trực tiếp khai thuế

III. Hồ sơ khai thuế

* Cá nhân trực tiếp khai thuế:

* Tờ khai mẫu số 01/BĐS

* Phụ lục bảng kê mẫu số 01/BK-BĐS

* Tổ chức khai thay, nộp thay:

* Tờ khai mẫu số 01/TCKT

* Phụ lục bảng kê mẫu số 02/BK-KTBĐS

Thông báo tài khoản/ ví điện tử:

* Theo mẫu số 01/BK-STK

* Chậm nhất ngày 20/4/2026 nếu doanh thu ≤ 1 tỷ đồng

* Chậm nhất cùng kỳ khai thuế đầu tiên nếu doanh thu > 1 tỷ đồng

Kê khai trên hệ thống:

* Cổng dịch vụ công Thuế

* Ứng dụng eTax Mobile

IV. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, nộp thuế

* Cá nhân trực tiếp khai thuế có thể lựa chọn:

Khai 2 lần/năm:

* Lần 1: chậm nhất 31/7

* Lần 2: chậm nhất 31/01 năm sau

Hoặc khai 1 lần/năm:

* Chậm nhất 31/01 năm sau

* Trường hợp tổ chức khai thay:

* Thời hạn theo kỳ thanh toán tiền thuê

V. Địa điểm nộp hồ sơ khai thuế, nộp thuế

* Nộp tại cơ quan thuế nơi có bất động sản

* Trường hợp có nhiều bất động sản:

* Khai tổng hợp trên 01 hồ sơ

* Lựa chọn 01 cơ quan thuế để nộp

* Nhưng phải kê khai và nộp thuế theo từng địa điểm

VI. Lưu ý

* Đối với hợp đồng cho thuê phát sinh trước ngày 01/01/2026 và còn thời hạn trên 06 tháng:

Nếu đã nộp thuế:

* Được điều chỉnh theo ngưỡng mới 1 tỷ đồng theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 141/2026/NĐ-CP)

Trường hợp doanh thu còn lại > 1 tỷ đồng:

* Tiếp tục nộp thuế theo quy định

Số thuế đã nộp:

* Được xử lý theo quy định (hoàn hoặc bù trừ nếu có)

VII. TÓM TẮT ĐIỂM MỚI THEO NGHỊ ĐỊNH 141/2026/NĐ-CP

* Nâng ngưỡng không chịu thuế từ 500 triệu → 1 tỷ đồng/năm

* Nâng mức được trừ khi tính thuế TNCN từ 500 triệu → 1 tỷ đồng

* Áp dụng cho cả hoạt động cho thuê bất động sản

 Bạn đọc có thể tham khảo thêm các bài viết có liên quan:

>>> Thuế TNCN bán bất động sản được quy định như thế nào? Kế toán Đức Minh.

 -ST-