Cách tính thuế cho thuê nhà năm 2026 – người cho thuê PHẢI nắm, đừng để nộp sai.

1. Trước hết: thuế cho thuê tài sản từ 01/01/2026 tính ra sao?

Từ 01/01/2026, cá nhân cho thuê tài sản (nhà, xưởng, kho, xe…) chỉ cần nhớ một nguyên tắc cốt lõi: Nếu tổng doanh thu cho thuê trong năm ≤ 500 triệu đồng → Không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN. (Lệ phí môn bài đã bãi bỏ từ 01/01/2026)

Nếu tổng doanh thu > 500 triệu đồng/năm → Phần vượt 500 triệu phải chịu thuế, trong đó:

- Thuế GTGT: 5% trên toàn bộ doanh thu "lưu ý dưới 500tr thì KCT GTGT nhé mn"

- Thuế TNCN: 5% nhưng được miễn cho phần 500 triệu đầu tiên

Vì vậy khi ký hợp đồng thuê, doanh nghiệp không thể làm ngơ chuyện thuế, vì nếu cá nhân không kê khai – không nộp, thì chi phí thuê rất dễ bị đánh giá là “không chắc chắn”.

***Tôi lấy ví dụ thực tế cho bạn dễ hình dung

Giả sử: Bạn cho thuê 2 căn nhà. Tổng doanh thu trong năm: 900 triệu đồng

- Thuế TNCN: (900 - 500) × 5% = 20 triệu → Thuế TNCN phải nộp: 20 triệu

- Thuế GTGT: 900 × 5% = 45 triệu

Tổng thuế phải nộp trong năm: 65 triệu (TNCN)

2. Với doanh nghiệp đi thuê tài sản của cá nhân, bộ hồ sơ tối thiểu phải có:

- Hợp đồng thuê tài sản (ghi rõ giá thuê, thời gian, trách nhiệm thuế)

- Hồ sơ chứng minh quyền sở hữu tài sản cho thuê

- CCCD của cá nhân cho thuê

- Chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt với mỗi lần thanh toán từ 5 triệu đồng trở lên

3. Đăng ký tài sản cho thuê và kê khai thuế – KHÔNG còn là lựa chọn

+ Theo quy định:

- Cá nhân phải đăng ký tài sản cho thuê, kể cả khi doanh thu chưa đến mức nộp thuế

- Chỉ khi đã đăng ký thì mới thực hiện kê khai và nộp thuế (nếu phát sinh)

+ Một điểm kế toán cần đặc biệt lưu ý khi soạn hợp đồng: Phải ghi rõ ai là người chịu thuế từ hoạt động cho thuê tài sản. Có 2 tình huống thực tế:

+ Trường hợp 1: Cá nhân tự kê khai – tự nộp thuế → Kế toán doanh nghiệp nên xin bản sao giấy nộp tiền thuế của cá nhân → Lưu cùng hồ sơ để chứng minh chi phí thuê là có thật, hợp pháp, chắc chắn → Khi đó phải lập Bảng kê 01/TNDN + + Trường hợp 2: Doanh nghiệp khai và nộp thuế thay cho cá nhân → Điều này phải ghi rõ trong hợp đồng → Toàn bộ khoản thuế DN nộp thay được tính vào chi phí được trừ → Không phải lập Bảng kê 01/TNDN Đây là chỗ rất nhiều doanh nghiệp làm sai, dẫn tới bị loại cả tiền thuê lẫn tiền thuế nộp thay. 4. Về kế toán, nghiệp vụ thuê tài sản cần làm rõ: + Tiền đặt cọc → Hạch toán vào khoản ký quỹ – ký cược (tài sản phải thu lại), không phải chi phí. + Tiền thuê trả theo từng kỳ → Ghi nhận trực tiếp vào chi phí theo mục đích sử dụng. + Trường hợp trả tiền thuê cho nhiều kỳ → Ghi nhận vào chi phí trả trước, sau đó phân bổ dần vào chi phí từng kỳ.

4. Có một số vấn đề thực tế mà nhiều doanh nghiệp bỏ qua:

- Nếu có cải tạo, xây dựng trên tài sản thuê → phải có giấy phép xây dựng. - Chi phí điện, nước, dịch vụ vệ sinh…: - Nếu hóa đơn mang tên cá nhân cho thuê → được tính chi phí nhưng KHÔNG được khấu trừ VAT.

 - Nếu chi phí lớn → nên đăng ký đồng hồ điện nước sang tên doanh nghiệp để: Được khấu trừ VAT, Chi phí được trừ an toàn hơn.

 - Nếu doanh nghiệp cho bên thứ ba thuê lại tài sản đang thuê: Phải xem hợp đồng gốc có cho phép không, Phát sinh thêm nghĩa vụ thuế cho hoạt động cho thuê lại.

Bạn đọc có thể tham khảo thêm các bài viết có liên quan:

>>> Cách tính thuế khi cho thuê nhà 2021 mới nhất

>>> Doanh thu cho thuê nhà hơn 100 triệu/năm đóng thuế như thế nào?

>>> Chi phí sửa chữa và nâng cấp văn phòng, nhà xưởng đi thuê – Kế toán Đức Minh

Kế toán Đức Minh chúc bạn đọc thành công!

-Ms Le-